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旧城改造催生地王 长沙用地模式成"全国范本"

作者：ssle060317　 发布日期：2009-10-27　 浏览：1132　 字体大小：[ 大 中 小 ]

摘者：景观设计师www.lachina.org

 
    10月27日消息：近几年下达的长沙农用地转用计划不到需求量的三分之一，可供开垦的荒地越来越少，耕地占补平衡的任务十分艰巨。在“两型社会”试验区建设过程中，长沙市先行先试，探索了4种节约集约用地的新模式，破解用地“瓶颈”，多次受到国土资源部肯定。
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　1、工业厂房向空中“长个”
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　　长沙工业的快速发展正在催熟长沙步入“楼宇工业时代”，长沙一些工业园区的厂房也开始长个，像写字楼一样向空中发展。
　　一般来说生产用的厂房不会像写字楼那样往高处发展，因为生产设备对厂房楼板承重、楼高、间距均有极大要求，况且生产厂房一般地处郊区，无需像写字楼一样珍惜地盘。
　　但是长沙工业的快速发展正在催熟长沙步入“楼宇工业时代”，长沙一些工业园区的厂房也开始长个，像写字楼一样向空中发展。两年前，长沙的工业园区厂房多为3层以下，目前一些园区已开始严控发展6层以下的厂房，甚至出现了高达28层的“楼宇工厂”，比寸土寸金的香港所建的厂房还高。
　　隆平高科技园是地理位置离长沙市最近的一个园区，早已成为全省土地供应压力最大的园区之一。据科技园测算，园区内投资强度已超过200万元每亩，个别项目接近1000万元每亩，投入产出率约为400万元每亩，接近甚至超过了部分沿海发达地区的水平。对于这个园区来说，土地就像沙漠中的水一样珍贵。
　　筹资建设高层厂房，厂房建成后再由科技园出租给企业使用，隆平高科技园决定探索园区开发建设中的节约集约用地新模式。目前园区建设的两栋名为“金丹科技创业大厦”的厂房总高28层，成为目前国内最高的厂房，尽管还有一栋没有完工，但已有20家工厂表达了入驻租赁的意向。
　　长沙市国土局节约集约用地处处长李远金做了一个比较，2004年和2005年到隆平高科技园投资建设的11家中小企业，建筑面积11.09万平方米，和“金丹科技大厦”11.1万平方米建筑面积相当，但是前者占地349.8亩，后者仅为前者的7%，发展“楼宇工业”相当于为园区节省了325亩土地。
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　　2、拆迁农民集体搬进公寓
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　　近日，长沙市雨花区莲湖村的居民可高兴了。以前拆迁款一领，自己找地方安置，现在有了公寓集体安置，不仅提前住进了楼房，节约出来的土地还可以为自己的口袋生钱。
　　莲湖村经过村民委员会表决，在57亩土地上建了两栋30层高楼用于安置失地农民。每个村民可分配建筑面积60平方米，承担450元每平方米的房屋建设费用，其余资金由村集体经济组织补贴。经测算，这种高楼安置比“一户一宅”安置足足节约了230亩的土地。
　　节约的这230亩土地，按照现行200万元每亩的地价，就可获收益4.6亿元。莲湖村为此成立了股份制的莲湖经贸公司，经营开发节约土地。他们将其中的150亩土地兴建莲湖汽配大市场，仅此一项，村民们每人每年可分得利润2700元。
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3、旧城立体改造催生“地王”
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　　2007年的长沙“地王”出自长沙新河三角洲，是一个传奇。原本这一块旧城改造是一个投入产出比无法平衡的财政出资项目，但一个节约集约用地的规划设计带来了巨大的效益。
　　新河三角洲本是一个道路狭窄、水患严重的旧城区。由于该地区海拔低于湘江、浏阳河防洪堤，平面开发方案无法解决现有问题。经过反复论证，规划设计者决定在此处实行人车竖向分流的节地模式，机动车、人行和非机动车、绿化实现了多平台的组织效率，不仅相当于节地58.62公顷，还使土地增值26亿多元，节约工程投资2亿多元。
　　2007年7月，北京两公司以92亿元竞得新河三角洲1177.8亩经营性用地，还创造了当年的长沙“地王”纪录。
　　这个项目被国土资源部和科技部列为“十一五”科技创新课题。中国城市规划设计研究院总规划师杨保军评价这一模式：“解决了我国多年来想解决而未解决的问题，这是我国城市发展的一个方向，值得在全国各地推广。”2007年7月，国土资源部在长沙召开全国节地型城市发展模式现场会上，对这种模式给予了充分肯定。
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　　4、过江隧道改单洞双层就省出5个亿
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　　2008年，长沙对全市待建道路进行了优化，共节约出了城市建设用地400多亩，相当于储备了价值9亿元的土地。
　　过江隧道是双洞单层通行好，还是双层单洞通行好？也许你答不上来，也许你觉得差不多。从节约集约用地的角度出发，专家经过一番测算，发现了其中的大奥秘。长沙市劳动路的过江隧道从双洞单层改成单洞双层，预计可以节约投资5亿元，工期提前11个月，拆迁面积由6万平方米减少为零。
　　原来在道路基础设施建设中，稍加留心便可以节约出大量土地来。据李远金介绍，2008年长沙对全市待建道路进行了优化，通过减折横断面积设计、调整绿化带、科学设置人行道和非机动车道，在不降低通行能力的情况下压缩路幅等方法，竟然共节约出了城市建设用地400多亩，相当于储备了价值9亿元的土地。
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　　“两型城市群”样板是一种模式突破
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　　与上世纪80年代国家批准的“经济特区”相比，新世纪里国家在9个城市陆续批准的“国家综合配套改革试验区”，已向世人预示了中国经济社会发展的一个新变化，那就是中国需要的不再是单纯的“经济改革示范”，而是综合配套改革示范。
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　　对长株潭是莫大的挑战
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　　2007年12月14日，长株潭城市群成为国家批准的7个“国家综合配套改革试验区”之一，长株潭城市群因此与上海浦东、“经济特区”深圳站在了相似的起跑线上，这条线就是改革权限上的先行先试。
　　在“两型社会（资源节约型和环境友好型）”建设已经是国策的大背景下，为何还要再建国家级的试验区，这其实是给了长株潭一个莫大的挑战。放眼海内外，其他综合配套改革试验区均有成功模式或国际经验，而“两型社会”在海外，能找到“两型小区”、“两型园区”、“两型企业”，但找不到一个“两型城市”或“两型城市群”样板。
　　与“两型小区”、“两型园区”、“两型企业”相比，“两型城市”涉及的内容更广、跨度更大。这里面将涉及的不仅仅是经济体制改革，还有行政体制改革、社会管理体制改革，甚至民主法治等。要将在发展中不断碰到的一个又一个瓶颈，用更高的眼光、更早地建立起有创见的整体解决方案，并不是一件容易的事。湖南省“两型办”规划局局长卢庆沙被媒体追问“两型社会试验的目标是什么”这样的问题时，卢庆沙常有一言难尽之感，他不得不回答：“好多东西我们如果知道方向的话，就不用搞试验区了。”
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　　顶层设计方案已完成
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　　2008年底，《长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验方案》及《长株潭城市群区域规划》同时获得国务院正式批复，意味着长株潭“两型社会”建设的顶层设计方案完成。当然在顶层设计之下，还有太多的专项研究需要继续。
　　近两年来，长株潭城市群在两型产业体系、建设现代宜居城市、建设生态文明、建设大河西先导区等任务，以及推进资源节约、环境保护、土地管理、科技创新体制机制、财税金融、城乡统筹、对外开放、行政管理等改革上创立了先行样板。同时在标准研究上取得了新进展，陆续完成了多个设计导则和技术指南，试行推广变为可能。“两型”社会在老百姓的心中也从概念认知变成了一个个具体的景象和心态。
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