专业四合院代理机构万德成总经理井蕴娇指出，现在的四合院交易属于第一轮市场，大都是对破败的、“文革”时候腾退的四合院出手，交易的价格就是地价，房屋的价值根本没有体现出来。当新的购买方把四合院修缮好再卖时，就预示着即将进入第二轮比较到位的市场。

    然而，记者采访的多位业内人士对此次大规模的四合院上市交易表示担忧：限于历史原因，被拍卖的房子很有可能是经租房、代管房，甚至有可能是使用权与产权混合的四合院。

    北京盛佳国际拍卖有限公司董事长桂立平则表示，他们接收房源时都要经过“确权”，权属不明的，都无法上拍。

    交易重点：产权，产权，还是产权

    “四合院交易过程不论怎样复杂，确保产权明晰永远是第一要素。”井蕴娇指出。用胡同保护专家华新民的话说，“产权不明晰的四合院交易有很大危险。不能把别人的东西卖掉。”

    合意(北京)律师事务所律师杨洁依据《中华人民共和国拍卖法》作出解释：产权不清的四合院肯定是不能拍卖的，拍卖标的应当是委托人所有,或是依法可以处分的物品、财产权利。既然产权不明确，也就是权利归属不明确，因此就无法确定拍卖的委托人，从而导致无法进入拍卖程序。“不光是拍卖这种形式，只要交易四合院，都要确保产权明晰。”他说。

    产权混乱也体现在四合院的分散分布上。从区域上划分，北京市历史文化保护区共有40片，总面积1287公顷。第一批25片，总面积1038公顷，占旧城17%；第二批15片，面积249公顷，占旧城4%。

    四合院的产权形式分为三种：公产、私产、单位产。现在四合院以公产居多，但从成交量看以私产交易为主。主要位于东城区和西城区，例如西四头条至八条、什刹海、锣鼓巷、东四地区。院子最小的几十平方米，适合想住平房的百姓购买，大的有东城区一处占地六千多平方米的清代四合院，适合公司购买。各类买售人都有挑选的空间。

    井蕴娇介绍，各经纪公司的房源有时候是相通的，而桂立平则表示，本次拍卖的四合院有三种来源：一是向百姓征集（最主要），二是公司有现成的资源，三是某四合院组织因没有销售途径而批量委托。

    修缮后增值

    据专家介绍，目前北京仅存的四合院有3000座，其中绝大部分是老房子，多年以来失修失养，危房的比例已经由解放初期的5％上升到50％以上。并且院内违章建筑密集，人口密度也居高不下。没有天然气管道，大多数用煤取暖。不少院落还是使用公共水龙头，电力线路老化严重。这是长期积累下来的历史欠账，因为量大、面广，需要做好长期修缮的准备。对此，桂立平表示，将根据市规委最新发布的《北京四合院建筑要素图》，在拍卖之前，对损坏的四合院进行修缮。

    井蕴娇说，一般的卖户没有卖前修缮意识，因为我国二手房市场本身比较无序，而在国外，都由卖房者把房修好，这是为了尽快卖出并卖个好价钱。而修缮后的四合院有很大升值潜力，这点已经得到业内共识。
对于修缮四合院，井蕴娇认为，《北京四合院建筑要素图》应该具备框架而不需太细，因为建筑思想和建筑材料都换了，不可能再弄得和明清时一模一样。“昨天看了一个假四合院，是用水泥做的，但外观还是很像。而且现在木架结构还不主张用，所以修缮时要更加注意。而且造价也都特别高，要按照原来的制式做很困难。”